ESENCI@L

Se prevé un endurecimiento de condiciones de alquiler en 6-12 meses

Se agudiza la presión por encontrar el mejor local para emplazar un gimnasio

Ser el primero, más crucial que nunca

se alquila se vende

A pesar de que en muchas plazas, el precio y condiciones de alquiler de locales siguen por debajo de los niveles pre-pandemia, los expertos apuntan una tendencia alcista que hará que en seis o 12 meses, el sector inmobiliario deje de contar con oportunidades tan excepcionales.

(5-4-2022). La recesión económica que ha acompañado a la pandemia ha puesto a disposición del fitness una importante cantidad de locales atractivos. La carrera por ser el primero en ocupar una plaza estratégica se agudiza, hasta el punto de hacer movimientos impensables antes de pandemia. Y ello acompañado de un escenario económico convulso y la previsión de un progresivo empeoramiento de las condiciones de alquiler de locales comerciales.

La pandemia ha dejado al descubierto una importante cantidad de locales disponibles, incluso en zonas impensables hace dos años, y que reúnen características muy atractivas para los negocios fitness.

Ya sea negocios de otros sectores o locales acondicionados que en otro momento albergaron gimnasios, las oportunidades de encontrar buenos emplazamientos para clubes de fitness se han incrementado a medida que las dificultades provocadas por la gestión de la pandemia han llevado a muchas empresas, grandes y pequeñas pertenecientes a todos los sectores, a reorganizar sus estructuras y prescindir de algunos activos.

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El precio del m2 comienza a subir

Un cierre de negocios que combinado a una paralización de las inversiones ha llevado a que, especialmente en 2020, se frenara la ocupación de locales, sus precios bajaran respondiendo a la ley de la oferta y demanda, y se flexibilizaran condiciones de arrendamiento.

De acuerdo a un informe del portal Idealista, en una plaza estratégica como es Barcelona, el precio de alquiler por m2 descendió un 9% entre marzo de 2020 (pre-covid) y marzo de 2021. Es decir, antes de la crisis, el precio medio de alquiler de un local de 1.000 m2 se situaba en la ciudad condal en torno a los 1.530 euros/mes. Un año después, en plena pandemia, su precio descendía de medía por un local de 1.000 m2 a 1.390 euros/mes.

En el caso de Madrid, donde la distinta gestión de la pandemia llevada a cabo por sus mandatarios permitió a los negocios mantener sus puertas abiertas tras el confinamiento general, también se produjo un descenso en el precio medio de m2 en alquiler, en concreto un 10%, pasando en marzo de 2020 de 16,3 euros/m2 a 14,6 euros/m2 en marzo de 2021.

Oportunidades de abaratar los costes del local que llegaron en un momento en el que el sector del fitness tenía muy limitada su capacidad de inversión, con prácticamente la totalidad de operadores centrados en su recuperación.

Y, ¿que pasa este 2022? Eduardo Navarro, co-fundador de Pickgeo, empresa especializada en la búsqueda de localizaciones para emplazar todo tipo de negocios a través de la geolocalización, señala que “aún hay locales disponibles y con un precio no muy alto, pero el número de establecimientos disponibles está bajando y los precios llevan casi un año subiendo”.

Así lo confirma el mismo portal inmobiliario Idealista, de cuyos datos se extrae que en el último año los precios de alquiler del m2 han comenzado a incrementarse. En el caso de Barcelona, por un mismo local, este marzo de 2020 se pagaba una media de 60 euros más al mes que en 2021, un 4% más. En Madrid, la diferencia es menor, habiéndose incrementado de media tan sólo un 2%. Aun así, los precios siguen siendo más asequibles que antes de la pandemia. Pero por poco tiempo.

La tendencia, según el experto de Pickgeo, es que los precios sigan subiendo. “Los que cojan sitio ahora lo harán a un precio mejor que los que intenten establecerse dentro de seis meses o un año”, apunta Navarro.

De ahí la estrategia de algunas cadenas como Basic Fit, la cual se ha propuesto alcanzar este año el centenar de gimnasios abiertos en España -lleva 62-, o Synergym, que se ha propuesto inaugurar un mínimo de 20 clubes este año, de aprovechar las oportunidades presentes en el mercado y firmar contratos con las mejores condiciones posibles, antes de que pasen a ser menos rentables.

Una cuestión de velocidad

Se trata de una carrera contrarreloj para intentar aprovechar unas buenas condiciones, en un escenario nada propicio para pensar en expansión, y con empresas de todos los sectores, no sólo el fitness, a la caza y captura de la mejor localización.

En el caso del fitness, con restricciones aún vigentes que traban la recuperación económica, unos costes energéticos y de personal en aumento, y un IPC disparado, lleva a muchos operadores a invertir en nuevas localizaciones de sus negocios más por la coyuntura que por deseo expreso.

Sin embargo, hay trenes que pasan pocas veces y, aunque ya son menos, siguen quedando disponibles localizaciones que los operadores del fitness no habrían pensado encontrar ni en sus mejores sueños, antes copados por comercios y otros tipos de negocios.

Así como mejores condiciones para conquistar nuevos territorios. En este sentido, desde Pickgeo se apunta que “ser el primero en llegar a un determinado lugar posibilita no sólo escoger el mejor local, sino que resta posibilidades a los que vengan detrás de obtener buenas localizaciones”. A lo que se suma, prosigue Navarro, “hacerse con la imagen entre los residentes y transeúntes de la zona de ser el primero de ese sector en llegar”.

Estamos pues ante un momento en el que “lo que prima no es que haya zonas y locales interesantes, que los hay, sino la velocidad de ser el primero en conquistarlos”.

Una condición especialmente interesante en aquellas plazas en las que la competencia es menor, como localidades de menor tamaño y en territorios en los que tradicionalmente los grandes operadores del mercado no habían concentrado su expansión, como son la zona del norte peninsular o los archipiélagos.

Amoldarse a la oportunidad

Lógicamente, en esta carrera están mejor posicionados aquellos operadores con pulmón financiero que les permita ganar posicionamiento a golpe de aperturas. Pero los hay incluso que no sólo están redoblando sus esfuerzos económicos para acometer estos proyectos, sino que además están optando por modificar sus propuestas de negocio con tal de acoplarse a la oportunidad de localización encontrada, entre otros factores. Es el caso de Vivagym, la cual habría contemplado una reducción de superficie para sus nuevos gimnasios en algunas zonas, pasando de una media de 1.800 m2 por club, a unos 1.550 m2.

Una medida con la que la cadena pretende adaptar su modelo a locales que por sus condiciones pueden llegar a ser estratégicos sin llegar a las dimensiones que hubiera buscado en otro tiempo, además de permitir dar servicio al volumen actual de clientes, menor que en pre-pandemia, con menores costes derivados del local.

Según admiten desde la cadena, la prioridad actual es “recuperar la media de socios que registrábamos por club”, que se situaba en 3.800 socios, no alcanzando en la actualidad aún una media de 3.000 abonados por gimnasio.

No han vuelto todos los usuarios a sus gimnasios habituales y algunos operadores de centros fitness apuntan a que, al menos en el corto-medio plazo, no se volverán a alcanzar los niveles de ocupación pre-covid. El motivo más argumentado junto a esta premonición es que los actuales clientes de gimnasios se han acostumbrado a unos niveles de ocupación de salas y equipamientos muy inferiores a antes de la pandemia, y las aglomeraciones ya no se aceptan.

Quizás, con esta adaptación hacia gimnasios de menores dimensiones, que más operadores han puesto en marcha especialmente dentro del formato de la franquicia para flexibilizar las opciones a los inversores candidatos, se esté dando a paso a nuevas preferencias de locales, antes no contemplados por el segmento del fitness, en los que además, se prioricen otros aspectos como disponer de espacios al aire libre, en respuesta a las tendencias actuales. Dando pie así a nuevas demandas dentro del mercado inmobiliario como respuesta al escenario post-Covid.

Ya sea aplicando rapidez o adaptándose al contexto, los operadores fitness se han visto envueltos en una carrera por encontrar los mejores emplazamientos, con la premisa de que, en menos de un año, y cuando previsiblemente las empresas del sector alcancen una mejor situación financiera para acometer expansiones, se encontrarán con menos locales disponibles, con peores condiciones y más caros.


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