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Decálogo para evaluar la idoneidad de un complejo comercial

¿Están perdiendo atractivo los centros comerciales?

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En Estados Unidos ya han aparecido estudios que vaticinan la desaparición del 25% de centros comerciales que operan actualmente. El atractivo de este tipo de complejos comerciales parece que ya no sigue la curva alcista generalizada de antaño.

(20-2-2018). Cada vez, el nuevo escenario del retail va dejando más claro que el comercio offline tendrá dos tipos de ubicaciones predominantes. Una de ellas son los centros comerciales. Sin embargo, ¿es este tipo de emplazamiento una garantía de éxito? El Observador del Retail nos propone un decálogo de análisis para evaluar qué centros convienen y cuáles no.

En relación a la oferta comercial en esta nueva etapa en la que entramos en nuestro país, con la incorporación de la omnicanalidad, todas las previsiones auguran que habrá una pérdida paulatina de ubicaciones comerciales concentrándose éstas en dos tipos:

  • Zonas Premium de las ciudades y sus alrededores, con cierre de zonas de barrio
  • Centros comerciales con una buena oferta

En esta ocasión vamos a centrarnos en los segundos. Nos están llegando noticias de los Estados Unidos sobre un cambio importante de tendencia en este país. Allí hay tres factores que generan baja rentabilidad a las tiendas ubicadas en ellos. Por un lado, la sobreoferta comercial; por el otro, la obsolescencia de los centros y, finalmente, el auge del e-commerce.

PREVISIONES ADVERSAS EN LOS ESTADOS UNIDOS

Estos tres factores referidos podrían provocar, en los próximos cinco años, el cierre de 300 de los 1.200 centros comerciales que hay actualmente en los Estados Unidos, es decir, nada más y nada menos, que el 25%. Los datos proceden del estudio elaborado por la consultora CBRE.

La pregunta es: y en España, ¿qué?

Dicen que España es diferente. Y es cierto. Ni España ni Europa están al nivel de los Estados Unidos, ni tenemos la estructura comercial de ellos, ni los hábitos de consumo. Tampoco nuestras ciudades son iguales, Así, de momento, no hay un peligro inminente., pues el modelo de los centros comerciales por estos lares sigue teniendo recorrido.

DECÁLOGO PARA EL ANÁLISIS

De todos modos: cuidado. Y es que creo que deben empezarse a tomar ciertas medidas de cautela pues no todo centro comercial es válido. Hay autonomías, como la Comunidad de Madrid, donde la densidad de metros cuadrados de estos equipamientos comerciales por habitante, es mucho más elevada que en Cataluña. Asimismo, tanto en Canarias, como en Aragón o Levante hay centros que funcionan y otros que no.

Analicemos, a continuación, de qué depende que un centro pueda funcionar.

Ubicación del Centro. Éste debe estar bien ubicado, ser de fácil acceso en coche, y disponer de una zona de influencia potente y accesible (poder llegar en coche en menos de 20 minutos). También requiere buenos accesos públicos.

Mix de Oferta. Los cines y el hipermercado ya no son tan buenas ‘locomotoras’. Así, hay que fijarse en el mix de oferta no alimentaria (textil, electrónica, deporte, cultura etc.) Hablamos de las llamadas ‘Anclas del centro’. Bajo esta funcionalidad hoy constituyen buenas ‘anclas’ las tiendas de enseñas como Primark o Uniglo. En relación a las tiendas del grupo Zara hay que estar muy atento ya que en estos momentos está resituando sus tiendas y cerrando establecimientos en algunos centros. Esto hace que un centro sea de Champion o de media tabla,junto con la cantidad de SVA comercial.

El parking. Es importante que éste sea de la misma propiedad que el centro comercial, de modo que entienda que es necesario que el parking sea gratuito o muy barato., ya que si resulta caro se convierte en freno al acceso al centro.

Gestor del centro. Como todo en la vida hay trayectorias y trayectorias. Así, existen promotores que se cuidan de renovar el centro para que éste no entre en obsolescencia y obligan a los establecimientos que acogen a renovarse, ya que de lo contrario, no renuevan el contrato.

La factura. En relación a ésta llegarán tres conceptos: Arrendamiento, Gastos comunes, e Impuestos. A efectos del detallista, sin embargo, todo es salida de tesorería. Y es que, aunque los responsables de los centros comerciales siempre hablen de la renta/metro cuadrado/mes, a dichas variables deben añadirse los gastos y los impuestos. me voy a arriesgar dando cifras: Mínimo: 35 euros por metro cuadrado . Medio: De 50 a 60 euros por metro cuadrado. Máximo: más de 100 euros por metro cuadrado. En ese sentido, cuanto más pequeño el local, más caro. A mayor tamaño, precio algo mas barato. Sin embargo, en valor absoluto, el precio es de infarto. Es por ello que recomiendoacordarse de sumar los gastos y los impuestos. Normalmente, la inversión en inmovilizado es menor.

Reflexión de orden interno. Tras lo apuntado, conviene preguntarse ¿esta mi Empresa preparada para ir a los Centros Comerciales? ¿Puedo sostener los altos arrendamientos que se pagan? Es importante no perder de vista que, tal como son nuestros márgenes, las tasas de esfuerzo no pueden superar el 15%. En base a ello, ¿qué pasa si se supera esta cifra? Pues que pierdo dinero. Y ¿qué pasa si no tengo más locales en centro ciudad con renta baja y puedo promediar? En fin, introducirse en un centro comercial es una decisión importante y conviene tomarla con calma. Pero, con todo, habitualmente, la venta por metro cuadrado en un centro comercial es superior que en ciudad en una horquilla situada entre los 2.500€ y los 4.000€m2/año Asimismo, el margen en centro comercial es algo superior al de centro ciudad.

Gestión del personal. Este aspecto es vital y hay que ajustarlo por horas en función de las ventas, con contrato a tiempo parcial, sabiendo que las mañanas generalmente son flojas y que los viernes y sábados son muy importantes.

Hacer presupuesto. Conviene ir creciendo y absorbiendo ese crecimiento. En ese sentido, ¡cuidado con la deuda con Bancos!

El Cliente. El cliente quiere un trato distinto. Él pasea por el centro comercial, mira toda la oferta y compara precios: la competencia entre puntos de venta es terrible!

Elección del centro. Volviendo al tema cuidado con la elección del centro comercial y con el músculo financiero y organizativo que tengo.


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